1997. évi CLVII. törvény

a társasházról1

Az Országgyűlés a többlakásos épületek építésének elősegítése, a társasházak működésének javítása és a megváltozott politikai-gazdasági viszonyokhoz igazodó, korszerűbb szabályozás érdekében a következő törvényt alkotja:

I. Fejezet

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

A társasház

1. § (1) Társasház jön létre, ha épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás célú helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség és lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

(2) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg.

2. § (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész (16. §) - a 3. § (2) bekezdésében és a 19. §-ban szabályozott esetet kivéve - a külön tulajdonba tartozó lakás (helyiség) alkotórészét képezi, azzal együtt önálló ingatlan.

(2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra (helyiségre) vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.

3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.

(2) A 16. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és tárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolhatja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.

(3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy az alapító okiratban, illetőleg a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.

4. § A nem lakás célú helyiségre, illetőleg az ilyen helyiségekből álló társasházra a lakásokra vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell.

Társasház alapítása

5. § (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás van, vagy alakítható ki.

(2) A társasházat az ingatlan tulajdonostársai vagy az ingatlan tulajdonosa mint egyszemélyi alapító alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthetik.

(3) Az alapításhoz a társasház-tulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

6. § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelességeit, a közös költség viselésének szabályait, ha azokat nem az alapító okirat tartalmazza, a közösség szervezeti-működési szabályzata állapítja meg. Az alapító okiratnak erre vonatkozó rendelkezését a szervezeti-működési szabályzat megalkotásával egyidejűleg a közgyűlés legalább 2/3-os többségű határozatával hatálytalaníthatja. E határozat megismételt közgyűlésen nem hozható meg.

(2) A szervezeti-működési szabályzatot az alapító okiratot aláíró tulajdonostársakból álló alakuló közgyűlés állapítja meg legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozatával. Az alakuló közgyűlésen megválasztják a társasház közös képviselőjét vagy intézőbizottságát és annak elnökét, valamint szükség szerint a számvizsgáló bizottságot. Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő 60 napon belül meg kell tartani.

(3) Az alapító okiratot, valamint a szervezeti-működési szabályzatot - amennyiben ilyet a közösség elfogadott - az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

7. § A társasház-tulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlant terhelő jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.

8. § (1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület építési engedéllyel ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy tulajdonosai az alapítási szándékot alapító okiratba foglalják, és az alapítást az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik.

(2) A feljegyzett alapítás kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez.

(3) A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, az épület közös vagy külön tulajdoni ingatlanrészeit illetően, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot módosítják.

9. § (1) A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.

(2) Több épületből álló társasház esetében az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a meglevő társasház tulajdonosainak méltányos érdekét.

(3) A kereseti kérelemhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt.

10. § Az alapító okiratban meg kell határozni

a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, helyiségeket és tárgyakat,

b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,

c) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot,

d) a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait, kötelezettségeit, ha az alapító okirat nem rendeli el, erre nézve szervezeti-működési szabályzat megalkotását,

e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.

11. § (1) Az alapító okiratot és annak módosítását, ideértve a 3. § (2) és a 6. § (1) bekezdése szerinti határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

(2) Az alapító okirat megváltoztatásához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni a földhivatalnak.

II. Fejezet

TULAJDONI VISZONYOK A TÁRSASHÁZBAN

Külön tulajdon

12. § (1) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostársnak a dologhoz fűződő joga és törvényes érdeke sérelmével.

(2) Az alapító okirat meghatározhatja a külön tulajdonban levő lakás használatának, hasznosításának szabályait a társasház céljának, működésének megfelelően.

(3) A lakóépületben lévő társasházban a közgyűlés legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozatával megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház rendes működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.

(4) Ha a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - 30 napos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot.

13. § (1) A tulajdonostárs köteles

a) fenntartani, és szükség szerint felújítani a külön tulajdonában álló lakást,

b) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a 12. § (1) bekezdésének rendelkezését,

c) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban, illetőleg a másik tulajdonostárs a külön tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási és felújítási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,

d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt, illetőleg az intézőbizottság elnökét.

(2) A közösség, illetőleg a tulajdonostárs köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.

14. § (1) A közgyűlés határozatával kötelezheti a tulajdonostársat, hogy a közös képviselőnek (intézőbizottság elnökének) jelentse be

a) a külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,

b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető, természetes személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,

c) a külön tulajdonát bérlő személy b) pontnak megfelelő adatát,

d) a külön tulajdonában lakó személyek számát.

(2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjai szerinti adatszolgáltatásra a tulajdonostárs akkor kötelezhető, ha a közüzemi szolgáltatás díja a bérlőt terheli és ezzel kapcsolatban a tulajdonostársaknak helytállási kötelezettségük áll fenn, illetőleg a közüzemi szolgáltatás díját a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani.

15. § Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető.

Közös tulajdon

16. § (1) Közös tulajdonba tartozik az az épületrész, épület-berendezés, nem lakás célú helyiség és lakás, amelyet az alapító okirat külön tulajdonként nem jelöl meg. Ha a földrészlet nem képezi harmadik személy tulajdonát, közös tulajdonba tartozik.

(2) Az épületszerkezet, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épület-berendezés és felszerelési tárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonba tartozó lakáson belül van.