17. § (1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
(2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.
18. § A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás célú helyiség, lakás és tárgy fenntartásának és felújításának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
19. § (1) A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.
(2) A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet.
Utaló rendelkezés
20. § A társasház-tulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni.
III. Fejezet
A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE
Általános rendelkezések
21. § (1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.
(2) A közösség ügyintézését a közös képviselő látja el. Az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat közös képviselő helyett intézőbizottság választását írhatja elő. Abban a társasházban, amelyben ötven lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.
(3) Az olyan társasházban, amelyben legfeljebb hat lakás van, a 21-38. §-ok helyett a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
Közgyűlés
22. § A közgyűlés határoz
a) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, felújításáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról,
b) a közös képviselőnek, illetőleg az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról,
c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság részére a felmentvény megadásáról [35. § (2) bek.],
d) a házirend megállapításáról,
e) minden olyan ügyben, amelyet az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, az intézőbizottság vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
23. § (1) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról valamennyi tulajdonostárs egyhangúlag határoz.
(2) A szervezeti-működési szabályzatot a közgyűlés legalább 2/3-os szavazattöbbséggel módosíthatja.
(3) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti.
24. § (1) A közgyűlés a határozatával vagy a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazása alapján a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közös költséghez való hozzájárulás befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.
(2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.
(3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot, illetőleg rendelkezést a hátralékos tulajdonostárs részére a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével kézbesíteni kell.
(4) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése féléves hátralékonként megismételhető.
(5) A közgyűlés határozata, illetőleg a közös képviselő (az intézőbizottság elnökének) rendelkezése az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okirat.
(6) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni.
25. § (1) A közgyűlést a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke hívhatja össze; a közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni.
(2) A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés napirendjét. A közgyűlés csak a meghirdetett napirend tekintetében hozhat határozatot.
(3) Sürgős esetet kivéve a meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni.
26. § (1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani.
(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak által megbízott személy a közgyűlést összehívhatja.
27. § (1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon a tulajdoni hányadnak több, mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.
(2) Ha a közgyűlés nem határozatképes, az újabb (megismételt) közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő három napnál későbbi, de legfeljebb 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos napirenddel meg kell tartani. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában - az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel - is kitűzhető.
(3) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni.
28. § (1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányad szerint illeti meg a szavazati jog.
(2) Ha a törvény vagy annak alapján az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.
29. § (1) A közgyűlésen - a határozatot is tartalmazó - jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnökölő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít.
(2) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.
30. § (1) A közgyűlési határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselőnek, illetőleg az intézőbizottság elnökének a felhívására az írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás szabályait az alapító okiratban vagy a szervezeti-működési szabályzatban rögzíteni kell.
(2) Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke írásban tájékoztatja a tulajdonostársakat.
31. § (1) Az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket.
(2) A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. A részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.
(3) Az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlés önálló döntési jogkörrel ruházható fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében.
32. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
(2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.
(3) E § rendelkezéseit a közös képviselőnek (intézőbizottság elnökének) a 24. § (1) bekezdése szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell.
Közös képviselő és intézőbizottság
33. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles
a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása és felújítása érdekében,
c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.
34. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza
a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,
b) a tervezett fenntartási és felújítási munkákat,
c) a tulajdonostársak közös költséghez való hozzájárulásának összegét tulajdonostársanként.
35. § (1) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság által készített éves elszámolás tartalmazza
a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának az alapító okiratban vagy szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül a karbantartásokat az elvégzett munkák részletezésében,
b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint,
c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve,
d) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket,
e) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését tulajdonostársanként.
(2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja (felmentvény). A felmentvény nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást.